09.12.2019     0
 

О дополнительном бремени застройщика


Надо ли оформлять передачу сетей

Акт передачи обязателен. Иначе вы не сможете уменьшить прибыль на затраты по созданию новых сетей и принять по ним НДС к вычету. Обязанность передать перенесенные сети возникает у застройщика в силу закона, даже когда соглашение этого не предусматривает (ст. 304, 305 ГК).

Если собственник уклоняется от приемки, застройщик может составить односторонний акт передачи. В нем надо сделать отметку об отказе другой стороны подписать акт. Риск случайной гибели сетей перейдет к собственнику (п. 7 ст. 720 ГК). Если собственника установить не удалось, объект признается бесхозяйным (п. 1 ст. 225 ГК). Обязанности возвращать сети у застройщика не возникает.

Как списать затраты в бухучете

Затраты на перенос сетей других собственников включаются в стоимость строительства объекта застройщика. Это подтверждает Минфин в ситуации со сносом зданий (письмо от 07.03.2013 № 03-03-06/1/6914). Учитывать такие затраты в расходах отчетного периода опасно – возможен спор по налогу на имущество с нового здания.

Если затраты на перенос сетей необходимое условие строительства – это затраты, непосредственно связанные с сооружением объекта (п. 7, 8 ПБУ 6/01). В главу 1 сводного сметного расчета «Подготовка территории строительства» входят в том числе (п. 4.78 Методики МДС 81-35.2004):

  •  затраты на перенос и переустройство инженерных сетей, коммуникаций, сооружений и т. п.;
  • компенсация стоимости переносимых строений.

Таким образом, затраты на перенос сетей застройщик отражает на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет «Строительство объектов основных средств». Но в аналитике такие затраты надо отразить обособленно.

Как списать затраты в бухучете

Для налога на прибыль необходимые затраты на ликвидацию, перенос и компенсацию стоимости сетей включаются в стоимость строительства. Они формируют первоначальную стоимость объекта (п. 1 ст. 257 НК).

Предлагаем ознакомиться  Что Такое Аккредитив При Покупке Квартиры В Ипотеку По Дду

Чиновники и судьи с этим согласны (письма Минфина от 17.06.2010 № 03-03-06/1/418, от 25.01.2010 № 03-03-06/1/18, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 07.03.2013 № Ф09-1109/13 и др.). Свежих споров нет. В целом налоговики данную позицию не оспаривают.

Затраты на перенос сетей, которые вы включаете в стоимость нового объекта, нужно различать по видам. Это затраты на ликвидацию помех и на возведение новых объектов взамен переносимых. Первые всегда экономически оправданны. Вторые – только когда застройщик передает сети собственнику в силу договора или закона.

О дополнительном бремени застройщика

Иногда такая передача невозможна. Например, в случае переноса бесхозных сетей. Тогда и экономическую оправданность затрат застройщика на новые сети взамен ликвидированных налоговики могут поставить под сомнение. Подготовьте техобоснование на случай споров.

Некоторые бухгалтеры считают, что нельзя списать затраты на сети, которые застройщик передает якобы безвозмездно (п. 16 ст. 270 НК). Но в данном случае у собственника возникает встречное обязательство освободить участок. Компенсация ущерба также не считается безвозмездной. Минфин ни в одном из писем не подтвердил, что передача или получение перенесенных объектов – это безвозмездная операция.

Нужно ли начислять НДС

НДС с передачи сетей собственникам безопаснее начислить. В Налоговом кодексе две нормы. Реализация на возмездной или безвозмездной основе – объект налогообложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 39 НК). В то же время под НДС не подпадает безвозмездная передача городу дорог, электросетей, подстанций и других подобных объектов.

То же с передачей по решению властей специализированным организациям (подп. 2 п. 2 ст. 146 НК). Но в данном случае принимающей стороной выступают не власти.

Если застройщик передает сети спецорганизации, то обычно не по решению властей. Перенос не носит обременительного характера.

Передача сетей их собственникам – это реализация, которую застройщик должен облагать НДС. Это подтверждают большинство чиновников и судей (письмо Минфина от 06.12 2016 № 03-07-07/72371, постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.04.2012 по делу № А40-109075/10-35-581, Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2012 № 09АП-36900/2011-АК).

Правда, есть отдельные решения, которые выбиваются из общего ряда. Например, налоговики при проверке, наоборот, пришли к выводу, что НДС с передачи сетей начислять не надо, и отказали застройщику в вычете НДС. Суды с этим не согласились – признали, что НДС надо начислить и вычеты надо предоставить (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2017 № 09АП-25174/2017, арбитражного суда Московского округа от 18.10.2017 по делу № А40-234615/2016).

Предлагаем ознакомиться  Каковы необходимые условия для приватизации земельного участка

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Перенесенные сети застройщик передает собственнику не безвозмездно и учитывает расходы для налога на прибыль. Налоговая база по НДС будет равна сумме фактических затрат на создание сетей, а не рыночной стоимости. Подход к квалификации одних и тех же операций для налога на прибыль и НДС должен быть одинаковым (постановления арбитражных судов Центрального округа от 15.12.2017 по делу № А36-10953/2016, Московского округа от 17.02.2017 по делу № А40-80207/2015).

Если сети не передать собственникам, а собственники эксплуатируют эти объекты, инспекция решит, что застройщик скрыл передачу сетей, чтобы не платить НДС. Налоговики доначислят налог и выпишут штраф – 40 процентов от неуплаченного налога (п. 3 ст. 122 НК).

Можно ли принять НДС к вычету

Поскольку застройщик начисляет НДС с передачи сетей, он вправе заявить вычеты с затрат на создание сетей. Это справедливо и при безвозмездной передаче сетей (п. 1, 6 ст. 171 НК). Если не начислять НДС с передачи сетей, то и вычета быть не может. Налог надо включить в стоимость затрат (подп. 4 п. 2 ст. 170 НК).

Некоторые судьи признали правомерность вычетов при передаче властям обременений несмотря на то, что эта операция не облагается НДС (постановления ФАС Северо-Западного округа от 05.12.2013 № А56-1445/2013, Московского округа от 28.09.2012 № А40-2842/12-20-12 и др.).

Вынос коммуникаций за пределы зоны застройки – обязательное условие строительства. Застройщик создал новые сети не ради того, чтобы передать их собственникам. Конечная цель – построить новое здание, которое будет участвовать в облагаемой НДС деятельности. В его стоимость застройщик включил работы по переносу сетей.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Эта арбитражка пригодится при строительстве нежилых объектов застройщикам, которые не смогут передать сети собственникам. Например, если их не удалось установить. Исход дела предсказать сложно, но шанс на успех есть.


Adblock detector